1、地段优势，位于福田上梅林，临近莲花山和福田CBD，非常适合在福田工作的人群
2、交通便利，地铁口物业，临近四号线上梅林站
3、配套完善，周边居住氛围浓厚，各项生活配套一应俱全
4、生活幸福指数高，房价不贵，物价不高，美食众多

1、使用率一般，110㎡只能做三房，算是很多新盘通病，价格：7.38万的折后均价，3房起步价也要800多万。

2、周边面貌老旧，项目附近全部是老小区，短期内片区面貌不会有什么变化
3、回迁房占比多，回迁房约占6成且都是85平两房产品，后期对整个社区的居住舒适度会有影响
4、停车位不足，停车位按住宅计算能达到1:1.2，但加上商务公寓1470户后，停车位将变得紧张

5、密度：容积率8.63，得房率只有73%，110平户型只能做到3房，产品没什么竞争力可言。

6、环境：周边都是城中村和老小区，比较杂乱，且短期内片区面貌不会有变化。

7、学校：学区比较差，而且生源多来自城中村，即使未来可能挂牌名校，成长空间也有限。

8、 圈层：回迁房占比6成，同楼栋同楼层混住。对社区品质和二手房价格会有很大影响，参考大冲新城花园和华润城一期，价格会比周围其它小区低个两三万左右。

交通：临近四号线上梅林站，靠近莲花山和福田CBD，交通还算便利。 配套：居住氛围浓厚，烟火气足，生活配套一应俱全。主要面向的是习惯了在梅林生活的改善群体，去福田中心区、科技园、罗湖、龙华都还算方便。

「京基宸悦府」住宅由4栋48层建筑组成，分别是1栋、2栋1/2单元和3栋，3梯5/6户，4栋是商务公寓45F（1470户），5栋是幼儿园。
 住宅总户数1011户，其中609户都是回迁房，占了6成。 超高层+高容积率，熟悉的京基旧改配方。 住宅均为蝴蝶型塔楼，1栋、2栋1单元楼体朝向东南或者西南，2栋2单元以及3栋楼体会偏正南及正东，视野一般，高区可以远眺塘朗山、笔架山以及莲花山公园。

「京基宸悦府」是梅林片区罕见有的新盘，目前没有可以参考的新房。对比福田其他区域，最近入市的「中洲湾迎海二期」，折后均价约8.3万，地理位置上更靠近福田中心，且靠近红树林和海湾。  二手房方面，周边都是老旧小区，楼龄大多超过20年，比如「梅林三村」、「梅林四村」、「梅沁楼」等，成交量很少，不太具备参考价值。 「梅林一村」二手房成交相对活跃一点，大型公务员社区，依山榜水，教育资源丰富，近三个月成交价在6-8万左右。 「新世界四季山水」近半年成交价在7-9万之间，「华府馨居」小户型最新成交在8.5万左右，「凯丰花园」成交价7.5万左右。